Un fraude inmobiliario es una conducta criminal que consiste en que un individuo se apropia, de forma fraudulenta, de beneficios económicos que no le corresponden, relacionados con la financiación, alquiler, venta o compra de un inmueble. Esta clase de delitos, también conocidos como fraudes en bienes raíces, no sólo son considerados como hechos punibles por las leyes locales, sino también por leyes federales y las sanciones que se aplican incluyen severas penas de prisión y multas muy cuantiosas.

Un negocio inmobiliario comprende varias etapas o fases y este hecho ilícito puede ser cometido en cualquiera de ellas, entre las cuáles se encuentran los procesos para la ejecución de la hipoteca, el cierre y la tasación, entre otros.

Obtener la asesoría jurídica apropiada

La actividad de bienes raíces en Los Ángeles es un negocio que implica grandes sumas de dinero, de modo que realizar un fraude en esta clase de transacciones normalmente implica para los involucrados una gran pérdida económica, razón por la cual son crímenes que se investigan y se castigan con mucha severidad, por ello si un usted o un allegado está enfrentando cargos de Fraude Inmobiliario, debe ponerse de inmediato en contacto con LA Criminal Defense Attorney, porque tenemos a los abogados especializados que podrán analizar los hechos de los que se le acusa, y encontrar los argumentos necesarios para demostrar que los cargos deben ser disminuidos o que no ha sido usted el que intencionalmente ha ejecutado esta conducta, mejorando su situación legal.

¿Cómo se define legalmente el fraude inmobiliario?

Esta es una conducta que se castiga gracias a que se han creado diversas regulaciones en las que se tipifican varios comportamientos como fraudes, entre los cuales se encuentran:

  • El robo con falsas pretensiones,

  • Estatutos de fraude de ejecución de hipoteca,

  • Leyes de regulación de alquileres, y

  • Leyes sobre la presentación de escrituras o documentos falsificados.

La razón de que existan tantas normas reguladores es que, entre las maneras más usuales en las que se ejecuta un fraude inmobiliario o fraude en bienes raíces, podemos mencionar:

  • El fraude de ejecución de hipoteca,

  • Préstamos abusivos,

  • Engaños con compradores falsos o testaferros, o

  • Venta ilegal de propiedades

Para perseguir a los individuos que cometen este tipo de hechos punibles, la Fiscalía puede presentar su acusación por fraude inmobiliario con base en los siguientes artículos:

  • 487 del Código Penal, que prohíbe el hurto mayor,

  • 2945.4 del Código Civil, que prohíbe el fraude en la ejecución de hipoteca,

  • 980 del Código Civil, que prohíbe el robo de alquileres, y

  • 115 del Código Penal, que prohíbe la presentación de documentos falsificados.

De acuerdo con lo que se ha interpretado de la normativa, un fraude inmobiliario es aquel que tiene lugar cuando un individuo o una compañía saca una ventaja económica de otro sujeto o empresa, en una negociación de inmuebles y puede ejecutarse en cualquiera de las fases de la negociación, lo cual incluye la evaluación, el cierre, la ejecución de hipoteca y cualquier otra que sea necesaria para concluir la transacción.

Ahora analicemos algunas de las maneras en que se ejecuta este hecho punible:

Robo con falsas pretensiones

Se trata de una ofensa que se ejecuta cuando un individuo o empresa defrauda a otro apropiándose de dinero o de un bien, por medio de promesas falsas o de representaciones fingidas. Para que la Fiscalía obtenga una sentencia de condena, tendrá que probar que han tenido lugar estos elementos constitutivos del delito:

  • El procesado ha engañado de forma intencional al dueño de un inmueble o a una entidad financiera que realiza préstamos hipotecarios,

  • El engaño se llevó a cabo utilizando falsas promesas, y

  • Confiando en esa falsa promesa, la víctima le dio al procesado su propiedad o su dinero.

Este puede ser el caso en que Jane mantiene una deuda hipotecaria sobre su vivienda, y dada su situación económica se ha atrasado en sus pagos, de manera que teme que la hipoteca sea ejecutada por el banco, pero una amiga la pone en contacto con John, quien, supuestamente, es un individuo que se dedica a negociar con los bancos para evitar las ejecuciones de hipoteca. Jane se comunica con John y éste le dice que puede detener la ejecución de la hipoteca sobre su casa (aquí se encuentra la promesa falsa), pero para ello necesita que Jane le firme algunos documentos y poderes para poder negociar en su nombre con el banco acreedor.

Jane le dice que le va a firmar los documentos que hagan falta, por eso John se los lleva. Jane piensa que le ha firmado simplemente unos poderes y notificaciones a John, pero entre esos papeles que firmó, se encuentra una escritura por la que Jane le ha transferido la propiedad sobre su casa a John.

En este escenario, John se convierte en el propietario de la casa de Jane, adquiriéndola mediante un engaño en relación con los papeles que ella firmó. Por esto, John ha ejecutado un robo con engaños, así como fraude en la ejecución de hipoteca.

Fraude en la ejecución de hipoteca

Se trata de una conducta que realizan supuestos profesionales, que se ofrecen para ayudar a los dueños de inmuebles que están siendo sometidos a un procedimiento legal de ejecución de hipoteca. Para que un individuo pueda ser declarado responsable por este delito, la Fiscalía tiene que demostrar que:

  • El acusado le cobró al propietario de un inmueble por un servicio, antes de haberlo proporcionado,

  • El acusado le cobró a la víctima unos honorarios excesivos por los servicios,

  • El acusado adquiere algún interés en la propiedad sujeta a ejecución de hipoteca,

  • El acusado tomó el dinero que le fue pagado por un tercero y no se lo informa al dueño del inmueble,

  • El acusado acepta un poder notarial del dueño del inmueble, o

  • El acusado defraudó al dueño convenciéndolo de firmar un contrato que es ilegal.

Tomando como base el mismo ejemplo anterior, este delito se verifica porque John ha ejecutado un fraude de ejecución de hipoteca contra Jane, porque adquirió un interés sobre su casa, cuando ella aceptó sus supuestos servicios de prevención de la ejecución de hipoteca.

Hay que tener en cuenta que John igualmente cometería este hecho ilícito si no adquiere un interés sobre la casa de Jane, pero llega a cobrar unos honorarios excesivos por sus servicios profesionales.

Ahora bien, hay varias maneras de ejecutar un fraude de ejecución hipotecaria, entre las cuales se encuentran los esquemas en los que se transfiere el título de propiedad, cambio ilegal sobre la propiedad y fraudes de ayudas fantasmas.

  • Transferencias de título

Una transferencia del título de propiedad se entiende realizada cuando el dueño de un inmueble cuya hipoteca va a ser ejecutada, es convencido por un tercero de que le transfiera la escritura de propiedad del inmueble, supuestamente, para evitar la ejecución.

En este escenario, el tercero le indica al dueño que puede quedarse en su casa por medio de un alquiler, y que luego podrá volverla a comprar . No obstante, el tercero termina por desalojar al inquilino-dueño, y se hace dueño del valor total de la vivienda, incluso si éste ha aumentado por el transcurso del tiempo.

  • Cambio ilegal de propiedad

Se trata de un hecho ilícito que tiene lugar cuando se transfiere el título de propiedad sin que el dueño se dé cuenta de que lo está transfiriendo.

En este caso, a la víctima se le hace creer que está firmando un documento que lo va a ayudar a obtener un nuevo préstamo. Pero lo cierto es que está firmando un documento por el cual transfiere su propiedad a un tercero bajo engaño.

El cambio de propiedad también se considerará ilegal cuando:

  • El valor de una propiedad ha sido incrementado incorrectamente debido a una tasación fraudulenta, y

  • Un comprador desprevenido compra la propiedad al precio inflado, o

  • Una entidad bancaria presta dinero sobre la propiedad por una suma mayor a su valor real.

Hay que tomar en consideración que este escenario no involucra a una persona que adquiere un inmueble, lo remodela y después lo vende a un precio mayor. Estas últimas actividades se consideran legales.

  • Estafas de ayudas fantasmas

Se trata de una conducta ilícita que se entiende ejecutada cuando una compañía que supuestamente presta asistencia contra las ejecuciones de hipoteca, promete prestar esa ayuda a un dueño y así evitar la ejecución de su hipoteca, a cambio del pago de unos honorarios por adelantado, los cuales son pagados por el dueño del inmueble, pero no recibe ningún servicio profesional.

Para el momento en que el propietario del inmueble se da cuenta de que ha sido estafado, normalmente es muy tarde para detener la ejecución de su hipoteca.

Robo de rentas o alquileres

Un sujeto ejecuta un delito relacionado con un robo de renta de dos maneras posibles. En la primera, el acusado:

  • Alquila un inmueble destinado a residencia, en el primer año en que se adquiere, y

  • No aplicar el producto de la renta a pagar la hipoteca.

En la segunda, el acusado:

  • Finge ser dueño de una propiedad,

  • Alquila la propiedad de forma fraudulenta, y

  • Se apropia de los beneficios económicos de la renta.

La mayoría de las regulaciones de los Estados establecen que el robo de renta es solo un delito si se realiza más de una vez. Sin embargo, un acto de una sola vez puede ser la causa de una demanda civil.

No obstante, si el dinero producto de los alquileres es empleado dentro de los treinta días siguientes a ser recolectado, para pagar gastos y facturas médicas por dolencias que fueron necesarios, producto de una enfermedad o lesión no planificada del propio encargado de cobrar los alquileres o de un miembro de su familia más cercana; o para el pago de los materiales y obreros que se necesitaron para hacer mejoras al inmueble alquilado, a las que se encontraba obligado según la ley, para que dicha propiedad cumpliera con los permisos de habitabilidad necesarios, no se entenderá que se habrá cometido este hecho punible.

Escrituras o documentos falsificados

Los casos de fraude hipotecario y de fraude en bienes raíces, normalmente son juzgados según las leyes estatales sobre documentos falsificados. Se entiende que este hecho ilícito se ejecuta cuando el acusado:

  • Presenta, consigna o registra un documento falsificado o falso, teniendo conocimiento de ello, y

  • Lo hace ante una oficina gubernamental en California.

Engaños con compradores falsos

Un comprador falso, también denominado testaferro, es un sujeto que compra un inmueble en nombre de otro individuo. Los testaferros son empleados porque el real comprador no es capaz de llevar a cabo la negociación por cualquier causa, una de las cuales puede ser que el verdadero comprador tenga un mal historial de crédito.

La actividad de usar un testaferro es ilegal cuando:

  • En la transacción se defrauda a algún individuo, o

  • Cuando sea ilegal que el comprador real efectúe la compra.

Préstamos abusivos

Se comete el delito de préstamo abusivo cuando un corredor de hipotecas crea un contrato de préstamo para los compradores potenciales, y le suma al préstamo costos innecesarios que no son beneficiosos para el deudor. Se trata de una práctica que emplean los corredores de préstamos hipotecarios para incrementar sus comisiones.

¿Cuáles son las penas que se imponen por esta clase de hechos punibles?

Las sanciones que se pueden imponer van a depender de cual sea la regulación que escoja la Fiscalía para formular los cargos contra el procesado, así como también de que sea calificado como delito menor o como felonía, porque muchas de esas conductas ilegales se consideran un “wobbler”. Por esta razón, vamos a analizar las diversas penas que se pueden imponer, según la tipificación en la que se fundamente la acusación de la Fiscalía.

Hurto mayor – 487 PC

Esta regulación se emplea para formular cargos a un acusado por robos con falsas pretensiones. La sección regula crímenes que se cometen contra la propiedad, en los que se defrauda a una víctima por una cantidad superior a los $950,00. Se trata de un “wobbler”, por lo que la Fiscalía debe escoger si va a procesarlo como un delito menor o como felonía, dependiendo de las circunstancias que hayan concurrido con los hechos y de que el procesado posea antecedentes criminales.

Si es calificado como delito menor, se castiga de la siguiente manera:

  • Pena de prisión en una cárcel del condado hasta por 1 año y/o

  • Multas cuyo monto máximo puede llegar a $1.000,00.

Pero si es procesado como felonía, entonces el castigo será de:

  • Pena de cárcel hasta por 3 años.

  • Multas cuyo monto máximo puede llegar a los $10.000,00.

Fraude de ejecución de hipoteca - 2945.4 Código Civil

En este caso, también nos estaremos refiriendo a un “wobbler” y se castiga con las mismas sanciones que hemos explicado para el delito de hurto mayor.

Robo de rentas o alquileres – 890 Código Civil

Recordemos que antes hemos dicho que para que se entienda que esta actividad sea de naturaleza penal, es necesario que sea cometido en más de una ocasión. Por ello, si ha sido cometido en una sola oportunidad, no habrá lugar a un cargo penal, sino que será la base para una demanda civil.

Sin embargo, si las conductas relacionadas con el robo de alquileres se realizan en más de una ocasión, entonces será procesado como un hecho punible y las penas que se pueden imponer al procesado son las mismas con las que se sanciona al hurto mayor y al fraude de ejecución de hipoteca.

Presentación de documentos falsificados – 115 Código Penal

Presentar una documentación que ha sido falsificada es considerado en todo caso como un hecho ilícito grave en California, de manera que se castiga como una felonía, porque es un delito contra la fidelidad pública. Este crimen es castigado con:

  • Pena de cárcel en una prisión del condado hasta por 3 años, y/o

  • Multas cuyo monto máximo puede ascender a los $ 10.000,00

¿Es posible mejorar la pena en los casos de fraudes de bienes raíces?

Si. La mejora o incremento de las penas privativas de libertad va a estar determinada por la declaratoria de culpabilidad por haber cometido una felonía en este tipo de delitos, y por el valor que tenga el inmueble en torno al cual fue ejecutado este hecho ilícito, resultando aplicables las siguientes reglas:

  • Si el monto defraudado supera los $65.000,00, la pena de cárcel será incrementada en 1 año.

  • Si el monto defraudado es superior a los $200.000,00, la pena de cárcel será incrementada en 2 años.

  • Si el monto defraudado supera $1.300.000,00, la pena de cárcel será incrementada en 3 años.

  • Si el monto defraudado supera $3.200.000,00, la pena de cárcel será incrementada en 4 años.

Otro incremento en la pena podrá ser aplicado en la sentencia, si el acusado ha recibido 2 condenas de fraude en bienes raíces como felonía, si se encuentran relacionadas de forma estrecha entre sí, además, que la suma defraudada sea superior a los $ 100.000,00, por lo que la pena de cárcel adicional que sería posible imponer se encuentran entre un año y cinco años, que serán cumplidos de forma inmediata y consecutiva en una cárcel estatal, con el consiguiente incremento de las sanciones de multa que haya impuesto la Corte.

¿Existen otros efectos que se deriven de una condena de esta clase?

Sí. Recuerde que aunque un procesado cumpla cabalmente con las penas que le sean impuestas por el Tribunal, tendrá unos antecedentes criminales que van a limitar considerablemente sus opciones futuras. Para empezar, es posible que no pueda encontrar un nuevo trabajo, o encontrar un empleo en labores especializadas, debido a que los antecedentes son registros públicos que pueden revisar y, normalmente lo hacen, los reclutadores de empleo, antes de ofrecer el puesto a un candidato. En este caso, si el postulante tiene esta clase de antecedentes, será descartado al inicio del proceso de selección.

Por las mismas razones, el individuo podría ser rechazado por una institución educativa, o ser negado un crédito por una institución bancaria, y hasta limitar sus opciones para rentar una vivienda.

En caso de que el condenado ejerza una actividad profesional para la que se requiere de una licencia, es probable que la misma le sea revocada, dado que los colegios y gremios exigen a sus asociados evitar inmiscuirse en actividades ilegales. Además, la posesión de antecedentes criminales puede impedir que un individuo pueda acceder a una licencia para ejercer profesiones como la medicina, la odontología, el derecho o la docencia en California.

Por último, una condena de este tipo como felonía, podría conducir a que el condenado pierda su derecho a adquirir o a portar armas de fuego y hasta privarlo de su derecho a votar.

¿Los cargos por fraude inmobiliario o de bienes raíces pueden convertirse en una acusación federal?

Sí. Lo normal es que la entidad financiera o bancaria que se encuentre involucrada en este tipo de hechos, tenga un respaldo o esté asegurada por alguna entidad federal. En caso de que supuestamente se haya defraudado a un prestamista, se entiende que también se ha defraudado a dicha entidad federal, por esa razón, una situación penal que pudiera parecer muy sencilla, o que haya sido iniciada por error o por desconocimiento, podría derivar en la ejecución de un delito de naturaleza federal.

Por supuesto, en este escenario, las penas de condenas por cargos federales suelen ser mucho más severas, incluyendo décadas de cárcel y multas cuyas cifras pueden ser hasta millones de dólares, lo que podrá acompañarse de una demanda por restitución criminal.

¿Cuáles son las estrategias de defensa más utilizadas frente a esta clase de acusaciones?

Las características que concurren con los hechos son únicas y singulares en cada caso, por ello, es necesario asegurarse de contar con los servicios de un abogado criminalista experto, que pueda ser capaz de seleccionar el argumento defensivo que más se ajuste al caso concreto. No obstante, podemos indicarles a nuestros lectores que, entre las líneas defensivas que más se utilizan frente a esta clase de acusaciones, se encuentran:

  • El procesado no tuvo un propósito fraudulento.

  • Las acusaciones son falsas.

  • El propietario del inmueble consintió de forma válida para que se llevara a cabo la negociación.

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Los efectos de una sentencia condenatoria por esta clase de hechos punibles suelen ser nefastos para su vida, tal como ya hemos explicado en este artículo, pues no sólo se refieren a perder la libertad personal y a pagar multas muy costosas, sino que pueden afectar en su vida profesional, en la posibilidad de conseguir un buen empleo, portar armas y hasta votar. Por esa razón, si usted ha sido acusado en Los Angeles, por cargos relacionados con fraude inmobiliario, requiere poder contar con los servicios profesionales que con total confianza podemos darle en LA Criminal Defense Attorney, ya que contamos con abogados especializados que le ayudarán en cada paso del proceso, con la experiencia que usted necesita para encontrar el argumento defensivo adecuado que pueda reducir los cargos y hasta lograr que sean desestimados.

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